5 ความแตกต่าง ระหว่างสิทธิในที่ดิน 3 ประเภท ( โฉนด นส.3ก และ สปก.4-01)
ขึ้นชื่อว่า”ผู้มีสิทธิในที่ดินแล้ว” ก็ดูคล้ายจะเป็นเจ้าของเหมือนกันหมด แต่หากพิจารณาในแง่มุมของกฎหมายแล้ว สิทธิในที่ดินแต่ละประเภทนั้น แตกต่างกันไปในหลายประการ
1.รูปแบบของเอกสารสิทธิ
โฉนด –เป็นหนังสือที่กรมที่ดินออกให้ในฐานะหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ มีตราครุฑสีแดง ผู้ที่มีชื่อเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน มีสิทธิ์ ใช้สอย ซื้อขาย ทำประโยชน์ได้เต็มรูปแบบ มีการรังวัด ปักเขตอย่างชัดเจน
นส.3 ก – เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ออกให้กับผู้ครอบครองที่ดิน มีครุฑสีเขียว ไม่มีการรังวัด แต่ใช้ระวางรูปถ่ายทางอากาศ ผู้มีชื่อมีสิทธิครอบครอง ซึ่งหากมีการสอบเขตอย่างแน่นอนแล้ว สามารถเปลี่ยนเป็นโฉนดได้
ส.ป.ก. 4-01 - เป็นที่ดินของรัฐ ถือครองโดยสำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม ซึ่งเป็นหน่วยงานของรัฐ ที่อนุญาตให้เกษตรกรเข้าทำประโยชน์ในพื้นที่ได้ด้วยการอยู่อาศัยและใช้ทำเกษตรกรรม ผู้มีชื่อไม่สามารถใช้ทำนิติกรรมใดๆได้
2.สิทธิในที่ดิน
โฉนด – ผู้มีชื่อในโฉนดจะถูกสันนิษฐานไว้ก่อนว่าเป็นผู้ทรงกรรมสิทธิ์ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1373 และเมื่อเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินแล้ว ในฐานะเจ้าของที่ดิน ก็ย่อมมีสิทธิใช้สอยและจำหน่ายทรัพย์สินของตนและได้ซึ่งดอกผลแห่งทรัพย์สินนั้น กับทั้งมีสิทธิติดตามและเอาคืนซึ่งทรัพย์สินของตนจากบุคคลผู้ไม่มีสิทธิจะยึดถือไว้ และมีสิทธิขัดขวางมิให้ผู้อื่นสอดเข้าเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินนั้นโดยมิชอบด้วยกฎหมายด้วย แต่อย่างไรก็ดี หากผู้มีชื่อในโฉนดนั้น ไม่ใช่เจ้าของที่แท้จริง ฝ่ายที่เสียหายก็สามารถนำสืบพยานหักล้างเป็นอย่างอื่นได้
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2139/2538 ข้อสันนิษฐานตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา1373มีความหมายว่าบุคคลผู้มีชื่อในทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ที่ได้จดทะเบียนไว้ในทะเบียนที่ดินเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ฝ่ายที่อ้างว่ามิได้เป็นเช่นนี้จะต้องนำสืบหักล้างข้อสันนิษฐานดังกล่าว
นส.3 ก – ผู้มีชื่อในเอกสาร นส.3 ก เป็นผู้มีสิทธิครอบครองและใช้ทำประโยชน์ในที่ดินได้ตามปกติ มีอำนาจใช้สอยทรัพย์และเรียกรับดอกผลจากตัวทรัพย์ เรียกคืนการครอบครองจากบุคคลภายนอกได้ เช่นเดียวกับกรรมสิทธิ์
ส.ป.ก 4-01 – ผู้มีชื่อในเอกสาร มีสิทธิ์ใช้สอย อาศัย และทำประโยชน์ในด้านเกษตรกรรมได้ในที่ดิน มีสิทธิสร้างยุ้งฉาง ขุดบ่อ และสิ่งก่อสร้างอื่นๆอันเกี่ยวกับเกษตรกรรม
3.การนำออกจำนอง
โฉนด – ผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน สามารถนำที่ดินออกจำนองได้ด้วยการทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่กรมที่ดิน ตามหลักเกณฑ์ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
นส.3 ก – ผู้มีสิทธิครอบครองสามารถนำ นส.3 ก ออกจำนองได้ด้วยการทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่ที่ดิน ณ อำเภอ ที่ นส.3 ก อยู่ในเขตอำเภอนั้น
ส.ป.ก 4-01 - ที่ดินส.ป.ก.เป็นกรรมสิทธิของสำนักงานปฏิรูปที่ดินเพื่อการเกษตร ที่ออกให้ราษฎรเพื่อใช้ทำการเกษตรเท่านั้น เกษตรกรผู้มีชื่อเป็นผู้ถือครองประโยชน์ในที่ดินไม่ใช่เจ้าของ ดังนั้นไม่สามารถนำที่ดินออกจำนองได้ เว้นแต่ในบางโครงการของรัฐจะอนุญาตให้ใช้ “สิทธิทำกินในที่ดิน” เป็นหลักประกันการกู้ยืมเงินได้ ก็สามารถนำเอาสิทธิทำกินในที่ดินเป็นหลักประกันในการกู้ยืมได้เช่นกัน
4.การโอนเปลี่ยนมือ
โฉนด – การโอนกรรมสิทธิในที่ดิน เป็นการโอนอสังหาริมทรัพย์ ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดิน ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
นส .3 ก - ที่ดินที่มีแต่เพียงสิทธิครอบครองยังไม่อาจมีกรรมสิทธิ์ได้ แต่บุคคลผู้มีชื่อใน นส.3 ซึ่งกฎหมายสันนิษฐานไว้ก่อนว่าเป็นผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินตาม นส.3 นั้น ย่อมมีสิทธิจดทะเบียนโอนขายแก่บุคคลอื่นได้ในฐานะที่เป็นเจ้าของทรัพย์สิน ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่ ตามประมวลกฎหมายที่ดินด้วย
อย่างไรก็ดี แม้การซื้อขายที่ดิน นส.3 ก โดยไม่ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนจะไม่ชอบด้วยกฎหมาย แต่หากผู้ขายยินยอมออกจากที่ดินและส่งมอบการครอบครองให้กับผู้ซื้อแล้ว ก็ย่อมเป็นการสละการครอบครองในที่ดิน หากผู้ซื้อครอบครองที่ดินดังกล่าวครบ 1 ปี ก็ย่อมมีสิทธิครอบครองได้เช่นกัน
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8160/2551 จำเลยที่ 1 ขายที่ดินพิพาทซึ่งเป็นที่ดินมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) แก่โจทก์โดยทำเป็นหนังสือ แต่ไม่ได้นำไปจดทะเบียนโอนสิทธิกันต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตาม ป.ที่ดิน มาตรา 4 ทวิ แต่จำเลยที่ 1 ได้แสดงเจตนาสละการครอบครองที่ดินพิพาทและโอนการครอบครองโดยส่งมอบที่ดินพิพาทแก่โจทก์และโจทก์เข้าครอบครองโดยเจตนายึดถือเพื่อตนตั้งแต่วันที่ทำสัญญาซื้อขายแล้วดังนั้น การครอบครองที่ดินพิพาทของจำเลยที่ 1 จึงสิ้นสุดลง และโจทก์ย่อมได้ซึ่งสิทธิครอบครองตาม ป.พ.พ. มาตรา 1367, 1377 และ 1378 โดยไม่จำต้องจดทะเบียนการได้มา
ส.ป.ก. 4-01 – ผู้มีสิทธิทำประโยชน์ในที่ดิน ไม่ใช่เจ้าของหรือผู้ทรงสิทธิครอบครองในที่ดิน ไม่อาจแบ่งแยก หรือโอนตัวที่ดินให้กับบุคคลอื่นได้ เว้นแต่จะโอนกลับไปยัง ส.ป.ก. เพื่อให้ ส.ป.ก. นำไปปฏิรูปที่ดินและจัดสรรให้กับบุคคลอื่นต่อไป
อนึ่ง แม้จะโอนไม่ได้ แต่สิทธิทำกินในที่ดินดังกล่าว ก็ยังสามารถตกทอดเป็นมรดกให้แก่ทายาทได้อยู่ แต่ไม่สามารถทำพินัยกรรมให้กับบุคคลภายนอกได้
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6540/2557 เมื่อทรัพย์มรดกของผู้ตายเป็นสิทธิเข้าทำประโยชน์ในเขตปฏิรูปที่ดิน จึงต้องเป็นไปตาม พ.ร.บ.การปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ.2518 มาตรา 39 ที่ต้องตกทอดแก่ทายาทโดยธรรมเท่านั้น ไม่อาจตกทอดแก่ทายาทโดยพินัยกรรมได้ เมื่อผู้ตายทำพินัยกรรมให้สิทธิเข้าทำประโยชน์ในเขตปฏิรูปที่ดินตกแก่ผู้คัดค้านเพียงผู้เดียว การทำพินัยกรรมเกี่ยวกับสิทธิดังกล่าวจึงมีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมาย เป็นการขัดต่อความสงบเรียบร้อย พินัยกรรมเกี่ยวกับสิทธิดังกล่าวย่อมตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 150
การซื้อขาย หรือ โอน ที่ดิน ส.ป.ก. เป็นนิติกรรมที่ขัดต่อกฎหมาย ไม่สามารถบังคับได้และมีผลเป็นโมฆะ
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 10669/2546 ที่ดินพิพาทอยู่ในเขตปฏิรูปที่ดินและอยู่ในระหว่างจำเลยยื่นคำขอเข้าทำประโยชน์จึงต้องห้ามมิให้บุคคลที่ได้รับสิทธิโดยการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมทำการแบ่งแยกหรือโอนสิทธิในที่ดินนั้นไปยังผู้อื่นตามพระราชบัญญัติการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2518 มาตรา 39 การที่โจทก์และจำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทเป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมาย จึงเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 150
5.การแย่งการครอบครอง
โฉนด – สามารถถูกแย่งการครอบครองได้ด้วยการ ครอบครองปรปักษ์ในที่ดิน กล่าวคือ หากมีบุคคลภายนอกเข้าครอบครองโดยสงบ เปิดเผย และเจตนาเป็นเจ้าของ ติดต่อกันเป็นระยะเวลา 10 ปี บุคคลดังกล่าวก็ย่อมสามารถยื่นคำร้องขอต่อศาลให้มีคำสั่งว่าที่ดินเป็นของตนด้วยการครอบครองปรปักษ์ได้
นส.3 ก – ที่ดินประเภท นส. 3 ก ไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ย่อมไม่สามารถถูกครอบครองปรปักษ์ได้เช่นเดียวกับที่ดินมีโฉนด แต่ สามารถถูกแย่งการครอบครองได้ด้วยการครอบครองโดยสงบ เปิดเผย และเจตนาเป็นเจ้าของ ติดต่อกันเป็นระยะเวลา 1 ปี โดยผู้ถูกแย่งสิทธิครอบครอง ต้องฟ้องคดีต่อผู้แย่งการครอบครองภายใน 1 ปี
ส.ป.ก. 4-01 แย่งการครอบครองไม่ได้ กล่าวคือ สิทธิทำกินในที่ดิน เป็นสิทธิเฉพาะตัว แม้ไม่ได้ทำกินบนที่ดินแล้ว สิทธิครอบครองก็กลับมาเป็นของรัฐ ซึ่งไม่มีกฎหมายให้บุคคลทั่วไปแย่งการครอบครองได้
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5773/2534
ในเขตปฏิรูปที่ดินบุคคลที่มิได้รับจัดสรรจากคณะกรรมการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม ไม่มีสิทธิแย่งการครอบครองผู้ที่ได้รับจัดสรรเพราะเมื่อผู้ได้รับจัดสรรที่ดินละทิ้งการครอบครองไป การครอบครองที่ดินก็กลับตกมาเป็นของสำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมอีกครั้ง ซึ่งสำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมมีอำนาจหน้าที่ที่จะจัดสรรให้เกษตรกรที่เหมาะสมได้รับต่อไป และพระราชบัญญัติการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2518 มาตรา 37 ห้ามมิให้ยกอายุความครอบครองขึ้นต่อสู้กับสำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมในเรื่องที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ที่สำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมได้มาตามพระราชบัญญัติดังกล่าว...
ที่มา: สำนักงานที่ดิน
